在二手房買(mǎi)賣(mài)交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房人支付購(gòu)房款后，賣(mài)房人不積極配合辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)、房屋過(guò)戶(hù)等情況。這不僅會(huì)造成合同違約的情況，還會(huì)給買(mǎi)房人帶來(lái)諸多不便甚至造成損失。那么此時(shí)買(mǎi)房人該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？下面我們通過(guò)浩云律所代理過(guò)的一起案件，來(lái)為大家進(jìn)行詳細(xì)解讀。
【基本案情】
原告：汪某、程某
委托訴訟代理人：北京浩云律師事務(wù)所，劉律師
被告：李某、田某
第三人：招商銀行北京分行
2019年6月2日，被告李某委托被告田某與二原告簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將其名下位于北京市東城區(qū)某房屋出售給二原告，房屋總價(jià)款為725萬(wàn)元。合同約定定金145萬(wàn)元，2019年8月31日前支付首付款395萬(wàn)元，預(yù)留5萬(wàn)元物業(yè)交接保證金，剩余房款180萬(wàn)元通過(guò)按揭貸款方式支付。二被告應(yīng)于2019年7月15日前將上述房屋交付給二原告，并于購(gòu)房資格審核通過(guò)后3日內(nèi)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，二被告應(yīng)于2019年10月31日前將房屋過(guò)戶(hù)登記至二原告名下。
二原告按照合同約定已向二被告支付了購(gòu)房款540萬(wàn)元，但二被告直到2019年8月22日才將房屋交付二原告，逾期37天。中介公司通知雙方于2019年10月8日辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，但二被告至今不予配合，且一直未能辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。二原告認(rèn)為雙方簽訂的合同合法有效，二被告的行為已經(jīng)構(gòu)成了嚴(yán)重違約。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，現(xiàn)二原告提起訴訟。
【浩云說(shuō)法】
根據(jù)已查明的事實(shí)，原、被告雙方于2019年6月2日簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及相關(guān)文件系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，均合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。根據(jù)雙方約定二原告應(yīng)當(dāng)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前支付剩余房款，現(xiàn)二原告要求繼續(xù)履行《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將位于北京市東城區(qū)某房屋過(guò)戶(hù)至二原告名下，二原告同意一次性給付剩余房款，且曾通過(guò)購(gòu)房資格審查，二被告亦表示同意繼續(xù)履行合同，法院予以支持。訴訟中，二原告表示愿意替二被告償還剩余的貸款及利息，以便提前辦理涉案房屋的解押手續(xù)，第三人招商銀行北京分行表示無(wú)異議。對(duì)此，法院予以準(zhǔn)許。
當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
合同簽訂后，二原告按照合同約定支付了定金及首付款，但二被告未按合同約定期限將房屋交付，造成二原告無(wú)法及時(shí)接收使用涉案房屋，故二原告主張二被告按照合同約定給付逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。
雙方未能正常辦理網(wǎng)簽手續(xù)系因?qū)ι姘阜课莶环蠞M(mǎn)五唯一條件所產(chǎn)生的額外稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題達(dá)不成一致造成的，根據(jù)《房屋狀況說(shuō)明書(shū)》及中介工作人員的陳述，二被告在簽訂合同時(shí)承諾涉案房屋為滿(mǎn)五唯一，因此合同中雖約定涉及房屋交易中產(chǎn)生的全部稅費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)，但二原告所承擔(dān)的稅費(fèi)僅限于涉案房屋符合滿(mǎn)五唯一條件下應(yīng)交納的稅費(fèi)，涉案房屋因不符合滿(mǎn)五唯一條件所增加的稅費(fèi)按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)由二被告承擔(dān)。
鑒于二被告拒絕辦理網(wǎng)簽的理由缺乏依據(jù)，且因網(wǎng)簽手續(xù)未能正常辦理導(dǎo)致過(guò)戶(hù)無(wú)法進(jìn)行，故其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的逾期網(wǎng)簽違約金及逾期過(guò)戶(hù)違約金。
需要指出的是，違約金的實(shí)質(zhì)是用于彌補(bǔ)當(dāng)事人因?qū)Ψ竭`約行為所造成的損失。網(wǎng)簽手續(xù)系辦理過(guò)戶(hù)的基本條件，二被告從未表示過(guò)拒絕辦理過(guò)戶(hù)，系因稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題拒絕如期辦理網(wǎng)簽手續(xù)導(dǎo)致過(guò)戶(hù)也無(wú)法如期辦理，因此如基于該違約行為在2019年11月1日之后同時(shí)分別計(jì)算逾期網(wǎng)簽違約金及逾期過(guò)戶(hù)違約金顯失公平，上述日期之后逾期網(wǎng)簽行為已導(dǎo)致逾期過(guò)戶(hù)行為，故逾期網(wǎng)簽違約金不再重復(fù)給付。
【案件結(jié)果】
經(jīng)審理，法院最后判決：
1被告協(xié)助原告辦理北京市東城區(qū)某房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)，將該房屋的所有權(quán)登記至原告名下，因房屋不符合滿(mǎn)五唯一條件而增加的個(gè)人所得稅、增值稅及增值稅附加等所有稅費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)；
2被告向原告給付逾期交房違約金53650元；
3被告向原告給付逾期辦理網(wǎng)簽手續(xù)違約金（自2019年10月11日開(kāi)始計(jì)算，按照每日1450元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2019年10月31日止）；
4被告向原告給付逾期辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的違約金。
【浩云小結(jié)】
依法成立的合同受法律保護(hù)。在房屋買(mǎi)賣(mài)行為中，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。對(duì)于出現(xiàn)違約的一方，另一方當(dāng)事人可以向其主張違約責(zé)任。必要時(shí)大家也可以委托律師，來(lái)更加全面地維護(hù)自身的合法權(quán)益。